1. Vorbereitung
Klarheit über Budget & Suchprofil
Bevor du das erste Inserat aufmachst — Budget, Stadtteil-Idee und Finanzierungs-Status klären.
Haushaltsnetto und maximale Monatsrate ermitteln (Faustregel: ≤ 35 % vom Netto).
Woche 1
→ Budget-Rechner Eigenkapital auflisten (Sparbuch, Bausparvertrag, Wertpapiere, mögliche Schenkung).
Woche 1
Wunsch-Stadtteil(e) mit dem Stadtteil-Finder eingrenzen.
Woche 1
→ Stadtteil-Finder Konditionen bei mindestens 3 Banken anfragen (Sparkasse Coburg, VR-Bank Coburg + überregional via Interhyp/Dr. Klein).
Woche 2
Bonitätsauskunft (SCHUFA) selbst ziehen — 1× pro Jahr kostenlos über www.meineschufa.de.
Woche 2
Vorab-Finanzierungszusage ("Bestätigungsschreiben") einholen — gibt Verhandlungssicherheit.
Woche 2
→ Baufinanzierung 2. Suche
Inserate, Suchprofile, erste Kontakte
Auf ImmoScout24, Immowelt und über lokale Makler aktiv werden. Geduldig sein — der Coburger Markt liefert pro Stadtteil oft nur 3–5 passende Objekte pro Monat.
Suchprofile bei ImmoScout24 und Immowelt mit Push-Benachrichtigung anlegen.
Woche 2
Lokales Käufer-Suchprofil bei immobilienmarkt-coburg.de hinterlegen — wird an passende Verkäufer im Stadtteil weitergegeben.
Woche 2
→ Käufer-Suchprofil Bei lokalen Coburger Maklern Suchprofil hinterlegen.
Woche 3
→ Maklerverzeichnis Aktuelle Marktpreise und Stadtteil-Mediane prüfen — Erwartung an deinen Suchpreis anpassen.
Woche 3
→ Marktbericht Vor jedem Besichtigungstermin: Inserat-Preis mit dem Kaufpreis-Check abgleichen.
laufend
→ Kaufpreis-Check Eltern, Freunde, Kollegen informieren — viele Coburger Verkäufe laufen über persönliche Kontakte vor öffentlicher Inserierung.
Woche 2
3. Besichtigung
Substanz prüfen, Mängel erkennen
Erste Besichtigung allein, zweite mit Bausachverständigem oder Energieberater. In Coburg viele Vor-1978-Häuser — Bau-Substanz, Heizung und Energieausweis genau prüfen.
Bei Erstbesichtigung Notizen + Fotos zu allen Räumen und Mängeln machen.
Woche 4
Energieausweis anfordern (Pflicht bei Besichtigung, §80 GEG).
Woche 4
→ Energieausweis-Check Bei Interesse Zweittermin mit Bausachverständigem (400–800 € in Coburg) oder Energieberater (BAFA-bezuschusst 80 %).
Woche 6
Grundbuchauszug anfordern — Belastungen, Wegerechte, Wohnrechte prüfen (15 € pro Auszug beim Amtsgericht Coburg).
Woche 6
Sanierungsstau und GEG-Pflichten kalkulieren — als Verhandlungsargument nutzen.
Woche 7
→ GEG-Sanierungspflicht-Check Sanierungskosten ggf. detailliert kalkulieren.
Woche 7
→ Sanierungskosten-Rechner 4. Verhandlung
Preis, Finanzierung, Vertragsentwurf
Konkretes Angebot abgeben, parallel finale Finanzierung sichern. Realistischer Preisnachlass in Coburg: 3–8 % bei mehrwöchigem Verkaufslauf, bis 15 % bei unsanierten Objekten.
Angebot schriftlich unterbreiten — mit Begründung (Mängel, Vergleichspreise, GEG-Pflichten).
Woche 8
Finale Finanzierungszusage einholen — mindestens 2 Bankangebote vergleichen, Effektivzins beachten.
Woche 9
→ Baufinanzierung Kaufnebenkosten exakt berechnen — Bayern 3,5 % GrESt + Notar + Grundbuch + ggf. Makler.
Woche 9
→ Nebenkostenrechner Notar wählen — bei Käufer und Verkäufer-Übereinkunft. Beurkundung in Coburg möglich.
Woche 10
Kaufvertragsentwurf vom Notar mindestens 14 Tage vor Beurkundung prüfen lassen (Verbraucherschutz §17 BeurkG).
Woche 10
Vertragsentwurf auf Schlüsselübergabe, Räumungsfrist, Erschließungskosten und Inventar-Aufstellung prüfen.
Woche 11
5. Notar & Eintragung
Beurkundung, Zahlung, Grundbuch
Beurkundung beim Notar, danach 4–8 Wochen Wartezeit auf Grundbucheintrag und Kaufpreiszahlung — die nervenaufreibendste Phase.
Notartermin mit beiden Parteien und Ausweisen wahrnehmen (~1,5 Std.).
Woche 12
Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen — Notar veranlasst (sichert dich vor Doppelverkauf).
Woche 12–13
Grunderwerbsteuer-Bescheid abwarten (4–8 Wochen). Zahlung innerhalb 1 Monats nach Erhalt.
Woche 14–18
Kaufpreis bei Fälligkeit überweisen (Notar fordert auf, nach Eintragung Auflassungsvormerkung + Lastenfreiheit).
Woche 14–16
Grundbuchamt trägt dich als Eigentümer ein — Bestätigung kommt per Post.
Woche 16–18
6. Übergabe & Einzug
Schlüssel, Versicherungen, Sanierungs-Start
Schlüssel in der Hand — und die wahren Aufgaben beginnen. Bei Bestand: GEG-Pflichten binnen 2 Jahren erfüllen.
Übergabeprotokoll mit Zählerständen (Strom, Gas, Wasser) und Schlüssel-Anzahl unterschreiben.
Übergabetag
Versorger ummelden / abschließen (SÜC, Telekom/Glasfaser, Coburger Stadtwerke).
1. Woche nach Übergabe
Wohngebäude- und Hausratversicherung abschließen (vor Übergabe wirksam).
1. Woche nach Übergabe
GEG-Pflichten prüfen und Energie-Sanierungs-Fahrplan beauftragen (iSFP, 80 % BAFA-Förderung).
Monat 1–3
→ GEG-Sanierungspflicht-Check Anmeldung beim Einwohnermeldeamt Coburg binnen 14 Tagen (§17 BMG).
innerhalb 14 Tage
Grundsteuer-Erklärung anpassen — Eigentümerwechsel an Finanzamt Coburg melden.
Monat 1