Renditerechner für Anlageimmobilien
Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Cashflow, Eigenkapitalrendite, steuerliche Betrachtung und 10-Jahres-Projektion — alles in einem Tool.
Bayern: ~8,5% (3,5% GrESt + 2% Notar + 3% Makler)
Faustregel: ~1 €/m²/Monat
Coburg: 2–4% üblich
Immobilien als Kapitalanlage in Coburg
Coburg bietet für Kapitalanleger ein attraktives Umfeld: Vergleichsweise günstige Einstiegspreise bei solider Mietnachfrage durch die Hochschule (5.000+ Studierende), große Arbeitgeber (HUK-COBURG, Brose, Kaeser) und den allgemeinen Zuzug in die Region.
Typische Renditen nach Stadtteil
| Stadtteil | Bruttorendite | Ø |
|---|---|---|
| Coburg-Zentrum | 4,4–5,8% | 5,1% |
| Ketschendorf | 5,0–6,5% | 5,7% |
| Cortendorf | 5,0–6,5% | 5,8% |
| Scheuerfeld | 5,6–7,5% | 6,5% |
| Neuses | 5,1–6,7% | 5,9% |
| Beiersdorf | 6,0–8,1% | 7,0% |
| Creidlitz | 5,7–7,8% | 6,7% |
| Lützelbuch | 5,4–6,9% | 6,1% |
| Seidmannsdorf | 5,9–7,8% | 6,8% |
| Rögen | 5,6–7,2% | 6,3% |
Schätzwerte basierend auf aktuellen Kauf- und Mietpreisen 2026. Tatsächliche Renditen variieren je nach Objekt, Zustand und Finanzierung.
Was beeinflusst die Rendite?
- Kaufpreis: Je günstiger der Einkauf, desto höher die Rendite. In Randstadtteilen sind die Preise oft 20–30% niedriger.
- Mietpreisniveau: 5,50–10,50 €/m² je nach Lage und Ausstattung.
- Finanzierung: Durch den Hebel-Effekt kann die EK-Rendite deutlich über der Objektrendite liegen.
- Steuern: AfA (2% p.a.), Zinsabzug und Werbungskosten senken die Steuerlast erheblich.
- Leerstand: In Coburg nur 2–4% — ein Vorteil gegenüber vielen anderen Standorten.
Coburg-Vorteil
Bayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands. Keine Mietpreisbremse in Coburg bedeutet freie Mietgestaltung bei Neuvermietung. Die stabile Nachfrage durch Hochschule und Industrie minimiert das Leerstandrisiko.
Wichtig zu wissen
- Die Berechnung dient als Orientierung — keine Anlageberatung
- Sanierungskosten und energetische Auflagen können die Rendite stark beeinflussen
- Spekulationssteuer: Verkauf vor 10 Jahren löst Einkommensteuer auf Gewinn aus
- DSCR unter 1,2 kann zu Problemen bei der Bankfinanzierung führen
Rendite-Richtwerte
Was bedeutet DSCR?
Debt Service Coverage Ratio — zeigt ob die Mieteinnahmen (nach Kosten) den Schuldendienst decken. Banken verlangen typisch ≥ 1,2. Berechnung: NOI ÷ Annuität.
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Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite in Coburg?
In Coburg liegt die Bruttomietrendite typischerweise bei 4–6%. Eine Nettomietrendite über 3,5% gilt als gut. Stadtteile wie Scheuerfeld oder Creidlitz bieten oft höhere Renditen als das Zentrum.
Was ist der DSCR und warum ist er wichtig?
Der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zeigt, ob die Nettomieteinnahmen den Schuldendienst (Zinsen + Tilgung) decken. Ein DSCR von 1,2 bedeutet: Die Mieteinnahmen sind 20% höher als die Kreditrate. Banken verlangen typischerweise mindestens 1,2.
Wie funktioniert die AfA bei Kapitalanlagen?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt 2% p.a. auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (Grundstück ist nicht abschreibbar). Bei 80% Gebäudeanteil und 180.000€ Kaufpreis: 2.880€/Jahr steuerlich absetzbar — das senkt die effektive Steuerlast deutlich.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Coburg?
Coburg bietet günstige Einstiegspreise bei solider Mietnachfrage. Die Renditen liegen über dem Niveau bayerischer Großstädte. Vorteile: Niedrigste GrESt in Deutschland (3,5%), keine Mietpreisbremse, niedrige Leerstandquote (2–4%).