Grundsteuer in Coburg 2026 — Berechnung, Hebesatz & was Eigentümer wissen müssen
Wie hoch ist die Grundsteuer in Coburg? Hebesatz, Berechnung nach neuem Modell, Beispielrechnungen für alle Stadtteile und Tipps für Eigentümer.
Grundsteuer in Coburg 2026 — Berechnung, Hebesatz & was Eigentümer wissen müssen
Die Grundsteuerreform ist seit 2025 in Kraft. Bayern nutzt ein eigenes Flächenmodell — einfacher als das Bundesmodell, aber mit eigenen Tücken. Was Eigentümer in Coburg wissen müssen.
Das Bayerische Flächenmodell
Bayern hat sich für ein wertunabhängiges Flächenmodell entschieden. Das bedeutet: Nicht der Wert der Immobilie zählt, sondern die Fläche von Grundstück und Gebäude.
Berechnung in 3 Schritten
-
Äquivalenzbetrag ermitteln:
- Grundstücksfläche × 0,04 €/m²
- Wohn-/Nutzfläche × 0,50 €/m²
-
Grundsteuermessbetrag:
- Äquivalenzbetrag × Grundsteuermesszahl (70% für Wohngebäude)
-
Grundsteuer:
- Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Stadt Coburg
Hebesatz Coburg
| Jahr | Grundsteuer A (Land-/Forstwirtschaft) | Grundsteuer B (Grundstücke) |
|---|---|---|
| 2025/2026 | 350% | 400% |
Der Hebesatz von 400% für Grundsteuer B liegt im oberfränkischen Mittelfeld. Zum Vergleich:
- Bamberg: 450%
- Bayreuth: 430%
- Lichtenfels: 380%
- Kronach: 360%
Beispielrechnungen für Coburg
Einfamilienhaus in Cortendorf
- Grundstücksfläche: 500 m²
- Wohnfläche: 130 m²
- Äquivalenzbetrag: (500 × 0,04) + (130 × 0,50) = 20 + 65 = 85 €
- Messbetrag (70%): 85 × 0,70 = 59,50 €
- Grundsteuer (400%): 59,50 × 4,00 = 238 €/Jahr
3-Zimmer-Wohnung im Zentrum
- Grundstücksanteil: 80 m² (Miteigentumsanteil)
- Wohnfläche: 75 m²
- Äquivalenzbetrag: (80 × 0,04) + (75 × 0,50) = 3,20 + 37,50 = 40,70 €
- Messbetrag (70%): 40,70 × 0,70 = 28,49 €
- Grundsteuer (400%): 28,49 × 4,00 = 114 €/Jahr
Grundstück (unbebaut) in Scheuerfeld
- Grundstücksfläche: 600 m²
- Äquivalenzbetrag: 600 × 0,04 = 24 €
- Messbetrag (100% bei unbebauten Grundstücken): 24 €
- Grundsteuer (400%): 24 × 4,00 = 96 €/Jahr
Grundsteuer nach Stadtteil
Die Grundsteuer ist in ganz Coburg gleich (einheitlicher Hebesatz). Unterschiede ergeben sich nur durch die Grundstücksgröße und Wohnfläche.
| Beispiel-Immobilie | Grundsteuer/Jahr | Grundsteuer/Monat |
|---|---|---|
| EFH (500 m² Grundstück, 130 m² Wohnfläche) | ~238 € | ~20 €/Monat |
| DHH (300 m² Grundstück, 110 m² Wohnfläche) | ~176 € | ~15 €/Monat |
| ETW (80 m² Anteil, 75 m² Wohnfläche) | ~114 € | ~10 €/Monat |
| ETW (50 m² Anteil, 55 m² Wohnfläche) | ~86 € | ~7 €/Monat |
Was Eigentümer beachten sollten
Grundsteuererklärung
- Bereits abgegeben? Prüfen Sie Ihren Grundsteuerbescheid auf Richtigkeit
- Fehlerhafte Flächen? Einspruch innerhalb eines Monats einlegen
- Miteigentumsanteil falsch? Häufiger Fehler bei Eigentumswohnungen
Grundsteuer auf Mieter umlegen
- Grundsteuer ist als Betriebskost vollständig auf Mieter umlegbar (§ 2 Nr. 1 BetrKV)
- Muss im Mietvertrag vereinbart sein
- Bei Kapitalanlagen: Grundsteuer mindert die Nettomietrendite nicht, wenn umgelegt
Grundsteuer C (Bauland)
Ab 2025 können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen erhöhten Hebesatz festlegen. Coburg hat bisher keinen Grundsteuer-C-Hebesatz beschlossen — das kann sich aber ändern.
Grundsteuer und Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf in Coburg sollten Sie die Grundsteuer in Ihre Gesamtkostenrechnung einbeziehen:
- EFH: ca. 200–300 €/Jahr
- ETW: ca. 80–150 €/Jahr
- Grundstück: ca. 80–120 €/Jahr
Im Vergleich zu Kaufpreis und Finanzierungskosten ist die Grundsteuer in Coburg moderat — sie sollte Ihre Kaufentscheidung nicht maßgeblich beeinflussen.
→ Kaufnebenkosten berechnen → Rendite berechnen → Marktbericht 2026